Ten Have Advies
onteigening, planschade, erfpacht en taxaties o.g.
Jurisprudentie planschade
Jurisprudentie planschade
Korte inhoudsopgave van uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake aanvragen om tegemoetkoming in de schade ex artikel 6.1 Wro (artikel 49 van de WRO), zoals geannoteerd gepubliceerd in Jurisprudentie Gemeenten (Sdu) of Bulletin Ruimtelijke Ordening Totaal BROT (Kluwer)
Integrale uitspraken te downloaden via www.rechtspraak.nl en/of www.raadvanstate.nl
Waardedaling inzichtelijk maken per schadefactor is geen vereiste; wijzigingsbevoegdheid blijft buiten planvergelijking (Horst aan de Maas)
Een niet gebruikte wijzigingsbevoegdheid in de zin van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening moet bij de planologische vergelijking buiten beschouwing blijven.
Appellant heeft niet aannemelijk gemaakt dat de hoogte van de toegekende planschadevergoeding niet overeenstemt met het omschreven planologisch nadeel. Niet vereist is dat de waardedaling inzichtelijk gemaakt wordt per schadefactor.
Bron ABRS 17-08-2011; LJN: BR5187, zaaknummer 201012871/1/H2
Onderbouwing planschade door appellant vereist, bijv. door deskundigenbericht (Roermond)
De door appellant genoemde planschadecomponenten waren ook onder de werking van het vigerende bestemmingsplan al mogelijk. Daarom is door de vrijstellingsbesluiten geen sprake van een planologische verslechtering ten opzichte van het bestemmingsplan. Appellant heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit anders is, bijvoorbeeld aan de hand van een deskundigenbericht.
Bron ABRS 17-08-2011; LJN: BR5159, zaaknummer 201101569/1/H2
Risicoaanvaarding voorzienbaarheid woningbouw doorbroken door opvolgend bestemmingsplan (Krimpen a/d IJssel)
De eerder bestaande voorzienbaarheid van woningbouw op grond van het bestemmingsplan dat gold ten tijde van de aankoop van de betrokken woning is doorbroken door de inwerkingtreding van het daarop volgende bestemmingsplan dat geen woningbouw toestaat.
Bron ABRS 20-07-2011; LJN: BR2290, zaaknummer 201006920/1/H2
Voldoende motivering beroepsgronden door verwijzing naar zienswijze op conceptadvies (Boekel)
De enkele verwijzing in het bezwaarschrift van appellant naar zijn ingediende reactie op het conceptadvies voldoet aan de eisen van artikel 6:5, eerste lid, aanhef en onder d, van de Awb, nu uit die reactie zonder meer valt af te leiden op welke gronden appellant tegen het besluit van het college opkomt.
Bron ABRS 01-06-2011; LJN: BQ6822, zaaknummer 201009559/1/H2
Feitelijke geluidsbelasting niet van belang voor planvergelijking (Krimpen a/d IJssel)
De geluidscontour van 55 dB(A) op de plankaart staat volgens de planvoorschriften in de weg aan woningbouw ter plaatse. Dat de feitelijke geluidsbelasting aan de gevel van de nieuwe woningen 50 dB(A) bedraagt is voor de planologische vergelijking niet relevant.
Bron ABRS 25-05-2011; LJN: BQ5872, zaaknummer 201006988/1/H2
Risicoaanvaarding door gedeeltelijke voorzienbaarheid o.g.v. Structuurschets (Breda)
Aanvrager had de planontwikkeling voor woningen en de daarbij behorende voorzieningen ten tijde van de aankoop van zijn onroerende zaak kunnen voorzien op grond van de Structuurschets uit 1990. Het bestemmingsplan staat ook een schoolcomplex toe met een regionale functie. Deze ontwikkeling is niet terug te leiden op de Structuurschets. Dan is sprake van gedeeltelijke voorzienbaarheid.
Bron ABRS 27-04-2011; LJN: BQ2627, zaaknummer 201007502/1/H2
Onderscheid waardebepaling bedrijfswoning en burgerwoning; planmaximalisatie onder WRO inclusief vrijstellingsbevoegdheid (Uithoorn)
Het ‘oude’ bestemmingsplan stond op appellantes perceel niet uitsluitend het gebruik als agrarische bedrijfswoning toe maar ook – na vrijstelling – als burgerwoning. Deze vrijstellingsmogelijkheid voor het gebruik als burgerwoning had (onder de WRO) moeten worden betrokken bij de planologische vergelijking. Een correcte planvergelijking leidt tot de conclusie dat sprake van een nadeliger planologische situatie.
Een toename van de bedrijfsactiviteiten en geluidhinder is niet aan te merken als planologisch nadeliger gelet op de bestaande bedrijvigheid in de omgeving van de betrokken onroerende zaak.
Bron ABRS 20-04-2011; LJN: BQ1904, zaaknummer 201006409/1/H2
Discrepantie planschadetaxaties; geen beoordeling gedeeltelijke voorzienbaarheid nu de raad op dit onderdeel geen beroep heeft ingesteld (Son en Breugel)
Het verschil tussen de door de gemeente ingeschakelde adviseur uitgevoerde taxatie van de waardevermindering en de door wederpartij gevraagde vergoeding is relatief gering. Dat betekent niet dat de rechtbank dan zelf in de zaak kan voorzien. Daardoor heeft de rechtbank de raad ten onrechte niet in de gelegenheid gesteld het vastgestelde gebrek te herstellen, bijvoorbeeld in de beslissing op bezwaar.
Bron ABRS 20-04-2011; LJN: BQ1840, zaaknummer 201006427/1/H2
Schade geen gevolg van bepalingen bestemmingsplan maar van onjuiste informatie over bebouwingsmogelijkheden (Rotterdam)
Appellant is bij de aankoop van zijn woning afgegaan op informatie van het zogeheten 'City informatiecentrum' over toekomstige bouwplannen in het desbetreffende gebied. Dat appellant daardoor in de veronderstelling was dat er voor het gebied geen bouwplannen bestonden komt voor zijn risico. Het was immers de eigen verantwoordelijkheid van appellant om bij de aankoop van zijn woning het bestemmingsplan te onderzoeken of te laten onderzoeken op de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ter plaatse.
Bron ABRS 30-03-2011; LJN: BP9544, zaaknummer 201007556/1/H2
Verrekening planologische voor- en nadelen niet mogelijk doordat tegen de overwegingen omtrent de bouwhoogte geen beroep is ingesteld (Südwest Fryslân)
De raad had bij de planvergelijking betrokken dat onder het oude regime op een afstand van 2,5 m van het perceel een bedrijfsgebouw met daarbij behorende kantoorgebouwen met een hoogte van 11 tot 15 m kon worden gebouwd. Volgens de rechtbank kon die bouwmogelijkheid met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden uitgesloten en kon slechts een aanvullend kantoorgebouw of bedrijfsgebouw worden gebouwd met een hoogte van slechts ongeveer 6 m. Nu dit oordeel van de rechtbank in hoger beroep niet is bestreden, moet hiervan in rechte worden uitgegaan. Daardoor kan het nadeel van de planologische wijzigingen in zoverre niet verrekend kan worden met het voordeel van lagere bouwhoogtes.
Bron ABRS 16-03-2011; LJN: BP7807, zaaknummer 201006052/1/H2
Planmaximalisatie incl. in afwijking van bestemmingsplan rechtmatig vergund; voor vergoeding deskundigenkosten is beroepsmatig verleende bijstand vereist (Borne)
De planologische vergelijking richt zich op wat onder het oude bestemmingsplan maximaal kon worden gerealiseerd en wat na inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan maximaal kan worden gerealiseerd. De feitelijke situatie is daarbij niet maatgevend. Om te kunnen beoordelen of de planologische ontwikkeling voor aanvragers eigen perceel een nadeliger planologische situatie betekent, is de feitelijke situatie op het eigen perceel wel van belang. Dit geldt zeker nu de op aanvragers perceel opgerichte bebouwing - die niet is gebouwd op de plaats als aangegeven in de bouwvergunning en meer omvat dan het bestemmingsplan toestaat - geacht moet worden rechtmatig aanwezig te zijn.
Ten tijde van de indiening van het beroepschrift bij de rechtbank was nog sprake van een familierelatie tussen gemachtigde en verweerder. Dan is geen sprake van een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent en kan in die zin geen proceskostenveroordeling volgen.
Bron ABRS 09-02-2011; LJN: BP3671, zaaknummer 201006127/1/H2
Compensatie van planologische voor- en nadelen: alleen voordeelverrekening ingeval van voor- en nadeel door zelfde planmaatregel (Voorst)
Verrekening van planologische voor- en nadelen kan alleen plaatsvinden als het voor- en nadeel voor een bepaald perceel wordt veroorzaakt door hetzelfde planologische regime. In dit geval is sprake van de nadelige gevolgen van meerdere vrijstellingsbesluiten die de bestemming onverlet laten, waardoor geen verrekening van voor- en nadelen kan plaats vinden.
Bron ABRS 12-01-2011; LJN: BP0535, zaaknummer 201005710/1/H2
Planschade geen gevolg van bepalingen bestemmingsplan; discrepantie in interpretatie deskundigenrapport parkeren (Arnhem)
Interpretatieverschil tussen twee opvolgende adviseurs over rapport inzake verwachte parkeerdruk door uitbreiding museum. De (1e) Commissie concludeert anders dan SAOZ dat volgens het rapport enige toename van de parkeerdruk ontstaat leidend tot planologisch nadeel voor de parkeergelegenheid van een orthodontiepraktijk. Nu de conclusies uit dat rapport ter discussie staan heeft de rechtbank dat rapport terecht bij de beoordeling van het beroep betrokken.
De parkeerdruk na wegreconstructie dient buiten beschouwing te blijven nu het vrijstellingsbesluit hierop geen betrekking heeft en dus geen grondslag biedt voor planschadevergoeding.
Bron ABRS 12-01-2011; LJN: BP0534, zaaknummer 201005176/1/H2
Omzetderving benzinestation / toename concurrentie / bereikbaarheid (Oirschot)
De bereikbaarheid van appellants benzinestation is na de verplaatsing van de aansluiting met de rijksweg A58 feitelijk niet veel veranderd, nu de verbinding tussen Best en de aansluiting met de A58 bij Oirschot met een andere vervolgroute naar de A58 in stand blijft. Dat het nieuwe bestemmingsplan het verkeer over die aansluiting beoogt te ontmoedigen doet daaraan niet af.
Toegenomen concurrentie - bijvoorbeeld door een nieuw brandstofpompstation in de nabijheid van een bestaand tankstation – kan onder omstandigheden worden aangemerkt als gevolg van een planologische mutatie, maar niet als een ruimtelijk relevant gevolg daarvan, waardoor artikel 49 van de WRO toepassing mist.
Nu voor planschadevergoeding geen aanleiding bestaat behoeft hetgeen appellanten in beroep hebben aangevoerd met betrekking tot de hoogte van de schade niet besproken te worden.
Bron ABRS 29-12-2010; LJN: BO9212, zaaknummer 201005554/1/H2
Bouwmogelijkheid blijft bestaan maar o.g.v. vrijstellingsbevoegdheid / weigering verlenen bouwvergunning, verhogen waterpeil geen planologische gevolg (Vlagtwedde)
Planvergelijking waarbij onder het nieuwe planologische regime de voorheen positief bestemde bouwmogelijkheid alleen kan worden benut met toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders betekent dat ook onder het ‘nieuwe’ planologische regime het bouwen van een ligboxenstal mogelijk is. Dat daarvoor dan vrijstelling van burgemeester en wethouders vereist is doet daaraan op zichzelf niet af.
De weigering van een bouwvergunning wordt in de limitatieve opsomming van artikel 49 van de WRO niet genoemd, zodat de weigering bouwvergunning te verlenen voor een ligboxenstal e.d. in beginsel geen grond kan opleveren voor vergoeding van planschade.
Bron: ABRS 15-12-2010; LJN: BO7335, Zaaknummer 201004903/1/H2
Aanvullende werking bouwverordening / Discrepantie concept en definitief advies (Valkenswaard)
Aanvullende werking bouwverordening leidt in casu tot bouwhoogte van 15 meter. Enige nuancering maximale planologische invulling door bouwhoogte ad 15 m door toets aan Welstandsnota en/of Bouwbesluit (technische mogelijkheden).
Aan toezenden conceptadvies met mogelijkheid inbrengen zienswijzen is inherent dat het definitieve advies andersluidend kan zijn dan het conceptadvies, mogelijk in nadelige zin voor aanvrager om planschadevergoeding.
Bron: ABRS 15-12-2010; LJN: BO7339, zaaknummer 201005531/1/H2
Voorzienbaarheid (PKB Vinex in casu onvoldoende concreet voor verwijtbare voorzienbaarheid) (Lansingerland)
Naar het oordeel van de rechtbank wordt in de PKB Vinex niet meer dan een voorkeursrichting gegeven voor het ruimtelijk rijksbeleid. De PKB Vinex biedt onvoldoende grond voor de gevolgtrekking dat er sprake is van een concreet beleidsvoornemen leidend tot wijziging van de planologische situatie nabij de woning van eiser, zoals later vastgelegd in het litigieuze bestemmingsplan.
Bron: ABRS 02-12-2010; LJN: BO6029, Zaaknummer AWB 08/4858 WET-T1
Anderszins verzekerde planschade (aankoop/onteigening na peildatum); meest ongunstige invulling bij planvergelijking (Hoogezand-Sappemeer)
Hoewel onder het ‘oude’ bestemmingsplan minder bebouwing was toegestaan dan onder het ‘nieuwe’ bestemmingsplan is doorslaggevend voor de planvergelijking dat elke aanvrager om planschadevergoeding het risico liep dat die mindere bebouwingsmogelijkheden onder het uitbreidingsplan direct achter zijn perceel zouden worden gerealiseerd.
Als milieurechtelijke beperkingen aan maximale planinvulling in de weg staan moet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vast staan dat die maximale bouwmogelijkheden als gevolg van die milieurechtelijke beperkingen niet gerealiseerd hadden kunnen worden.
Eventuele planschade die verkochte c.q. onteigende percelen betreft worden geacht anderszins te zijn verzekerd, ook als die aankoop / onteigening na de peildatum plaats vond.
Een overeenkomst tussen de gemeente en de belanghebbende om een eventuele ‘planschadeclaim’ af te kopen is niet aan te merken als planschadevergoeding, maar uitsluitend als ‘afkoop’ van het procesrisico..
Bron: ABRS 08-09-2010; LJN: BN6147, zaaknummer 201000019/1/H2
Vervallen bouwmogelijkheid (waarde bestaand hoger dan waarde na herontwikkeling) (Alphen aan den Rijn)
Vervallen bouwmogelijkheid leidt niet tot aantasting hoogste waarde van de betrokken percelen. Voor het optimaal benutten van de bebouwingsmogelijkheden volgens het oude bestemmingsplan is het noodzakelijk om bestaande bebouwing (deels) te slopen. De waarde van de percelen met de bestaande bebouwing is hoger dan de residuele grondwaarde na het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van nieuwbouw. Dat onder het oude bestemmingsplan mogelijk nieuwbouw met meer bouwlagen en een groter verhuurbaar vloeroppervlak kon worden gerealiseerd, betekent niet door de mindere bebouwingsmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan planschade ontstaat nu de percelen op de peildatum in bebouwde toestand een hogere waarde vertegenwoordigen dan de grondwaarde voor de meest optimale bebouwing. De percelen worden door de planologische wijziging derhalve niet in hun hoogste waarde aangetast.
Bron: ABRS 18-08-2010; LJN: BN4260, zaaknummer 201001217/1/H2
Grondslag waardevermindering niet-bedrijfsmatig verhuurde panden (Sluis)
Voor de beoordeling van zich mogelijk voordoende planschade is van doorslaggevende betekenis of de te genereren huurinkomsten uit panden die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd door de planologische wijziging beïnvloed zijn. Nu de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] niet bedrijfsmatig worden verhuurd, zoals onder meer blijkt uit het feit dat de panden tegen niet marktconforme prijzen worden verhuurd aan (schoon)ouders en familieleden en/of soms aan derden, is voor de waardering van deze panden ten onrechte uitgegaan van de huuropbrengst. Daardoor is een onjuiste maatstaf gehanteerd voor de vaststelling van eventuele waardevermindering.
Bron: ABRS 30-06-2010; LJN: BM9674, Zaaknummer 200907504/1/H2